文/赵秀池

住房销售中，公摊面积一直争议较大，购房者认为公摊面积不透明，公摊面积过大，侵犯了消费者的权益，相关报道也屡屡曝光于各媒体。2019年住建部的《住宅项目规∴范（征求意见稿）》中就指出：“住宅建筑╳应以套内使用面积进行交易。”今年又有人大代表提出应该取消公摊面积。到底怎么看待取消公摊面积呢？

以笔者看来，简单取消公摊面积没有什么实√质意义。

因为住房确实是有公摊面→积的，大堂、电梯、楼梯等公摊面积的存在是毋庸置疑的。这些公摊面积也是为购房人服务的，肯定也是⌒　会收费的，取消公摊面积，这些公摊面积的收费就得通★过涨房价、涨物业费和暖】气费等收取。

自1978年我国改革开放以来，住房制度也在不断改革，尤其是▽我国在1998年切『断福利分房之后，住房销售时，我国的住宅是以建筑面积计量的，原来〗我们的房屋所有权证、现在∑　的不动产权证里面标住的住宅面积㊣也都是建筑面积。目前不仅商品房标注的是建筑面积，保障房、公租房也都是标注建筑面积。只有房改前，我们使用的是使用面积，现在的老公房沿用的仍然是▼使用面积。

其实，房屋的面积有三种计量口径，一种是建筑面积，一种是使用面积，还有一种是居住◎面积。三者的关系中，建筑面积.大，建筑面积包含了公摊⊙面积；使用面积居中，居住面积.小。以原来6层以下的老公房为例，三者的换算关系为：1建筑面积=1.33使用面积=2居住面积。

《建设部商品房☆销售面积计算及公用建筑面积◣分摊规则（试行）》（建房[1995]517号）规定：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称“套内建◥筑面积”）与ぷ应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公◣共门厅和过道、地下室、值班警●卫室以及其他功能上为整栋√建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

据此，《关于重新印发北京市商品房销售≡面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定的通知》（京国土房管权字↘[2000]第369号）规定：商品房销售以建筑面积为面积计算单位。可分摊的公用建筑面积包括：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压〇室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警●卫室、物业管理〗用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。（2）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

并专门规定了不应计入的公用建筑空间：（1）仓库、机动车库、非机ξ动车库、车道、供暖△锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房◎屋。（3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

因此，公摊面积的计算、测量是有法律依据的。但因为公摊面积计算比较复杂，而且不同高『度、不同档次的建筑公摊面积不＠一样，难免引起一些人的误解和歧义。也有个别开发商浑水摸鱼，把不该计入的公摊∮面积计入公摊面积。

鉴于此，笔者认为，住房面积是以包含◥公摊面积在内的建筑面积计量，还是以不包含公摊面积在内的使用面积计量，都无可厚非，只是一个统计口径或计量单位不同而已。以建筑面积或使用》面积计量不影响整套◥住房的总价，而是对单价有影响。因为，开发商不会因为计量单位不同而少收取费用。

按照←使用面积来计量房价、物业费、暖气费、税费等，带来的后果是人们看到住房的单价又上涨了，物业费、暖气费、税费等也上涨了，因为物业公司会把原来的物业费成本分摊到住房面积上，使用面积少㊣了，物业费自然会涨价，暖气╱费等道理一样。要不然物业公司、暖气公司等就会入不敷出，一套房的建筑面积总是大于使用面积，相应的房〒价、各种税费分摊到每一平方◢米也会分摊得更多。

如果将来住房销售以使用面积计量住房面积，带来的后果或者是各种税费上涨，或者是需要按照使用面积重新确定各种╳物业费、暖气费、税费的标∏准。而这样做带来的工作量也是很大的，同样也会引起百姓对房价上涨、各种税费上涨的质疑，不利于房地〓产市场的稳定。何♂况计量单位的改变，也会导致一系列数据没法延续使用，出现断崖式变化，对以大数据为依据的科学决策带来困扰。

因此，认为住房销售中将住房建筑面积改★为使∏用面积就是保护了购房者权益，恐『怕没有这么简单。

由此，笔者建议，本着政策稳定性原则，在住房销售时，还是应该沿用之前包含公摊面积的建筑面积作为住房的计量单位▲，以免引起民众新的误〓解和歧义。

为了消除民众的质疑，应该加强公摊面积知识的普及，明确告知，公摊面积确实是▃存在的，不同高度、不同档次的楼房公摊面积不一样，档次越高、高度越高的楼盘公摊↓面积越多，不一而论，购房者在购房前就要做好咨询，知道公摊面积包括哪些，并要求开发商写在购房合同里。如果公摊不〓合理，购房者可以投诉或者放弃购买，这样也督促开发商合理计算公摊面积，更好地稳定楼市。

作者系首ξ　都经济贸易大学赵秀池教授，兼任北京市房地产法学会副会长●兼秘书长